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街道門面房成了堆貨倉庫
天津寶坻區京津新城：局部“繁華”難掩商業凋敝
調 查
2010年起，“鬼城”頻頻見諸報端，東部和西部均有城市被卷入，如鄂爾多斯、鄭州、天津、廣州、昆明、寧夏海原等，引發廣泛爭議。耗費巨資，豪華的政府建筑，行人稀少的街道，大量空置的住宅，成為“鬼城”（也稱“空城”）的標志性特點。
中國已進入城市化加速發展階段。2月14日和21日，《人民日報》接連發表中國城市化觀察（上）、（下），深度剖析中國式造城運動，指出必須高度警惕城市化的“大躍進”和“貴族化”弊病，尤其是大量的近郊新城建設和大拆大建。而“鬼城”正被輿論視為造城失敗的集中體現和中國房地產泡沫的縮影。
早報記者日前赴鄂爾多斯康巴什新區、天津京津新城、昆明呈貢新區和廣州花都別墅群，探尋這四個被貼上“鬼城”標簽的城區的真實面貌。
京津新城
“鬼城”謎局
樣本?
衛星城線
質疑和撻伐，并未遲滯這座仍處開發中的“空城”招商引資的腳步。眾多開發商和投資者進駐、酒店旅館客房滿員、別墅公寓開盤售罄、大學城初見雛形，與之并存的，是空寂的別墅區和街道兩旁依然凋敝的商業。京津新城管委會和派出所所在的珠江路上，一批懸掛著醒目招牌的家具城、棋牌室、健身會所、書店、園林設計室的門面房，或是封門上鎖，或成了堆滿雜貨的倉庫。
早報記者 鮑志恒 發自天津寶坻
北京西南120公里，天津市區往北50公里外，是一片五六年前還不為人知的“荒郊野地”，2006年，它以“京津新城”的名義，獲國務院批準為天津市寶坻區郊外的一座生態衛星城，規劃面積達258平方公里。
2010年以來，這座號稱已經擁有亞洲最大規模的別墅區、溫泉城和超大型五星酒店的“新城”，因人煙稀少、房屋空置，儼然成為“空城”的代名詞和“偽城市化”造城運動的標本，遭受輿論一片撻伐。
千棟別墅空置率超九成?
真正將這片京津唐腹地帶入公共視野的是2010年6月某雜志一篇名為《京津空城計》的文章。文章稱，這個面積相當于33個天安門廣場的區域是中國內地最早由開發商打造的“新城”。天津寶坻區政府的招商沖動和開發商合生創展集團的“豪賭”一拍即合，掀起了一場規模空前的“造城”運動。只是，新城的標志性建筑，擁有700多個房間的凱悅大酒店即使在旺季入住率也不超過15%，周圍的上千棟別墅門庭斑駁，空置率超過九成。“在2009年樓市全面復蘇的熱潮中，與京津地區排隊購房的喧囂相比，這里冷清得恍若與世隔絕。”文章如此寫道。
然而，合生創展京津新城總經理鄭昌立對“空城”、“鬼城”之類說法有著強烈的不滿。“城市的發展都有自己的周期，哪一座新城不是從空置開始的？”讓鄭昌立耿耿于懷而不能理解的是，一座規劃批準不到5年的新城何以匆忙被貼上“空城”的標簽？
街道門面房大都閑置
“這些房子沒有燈光，猶如空城般死寂。偶爾出現的行人，看起來就像電影中災難過后的幸存者。”在這本雜志的報道中，夜色中的京津新城如同鬼魅幻影。
不過，事實或非表象那么簡單。據銷售統計，京津新城的房產項目，包括合生創展旗下的3000套獨立別墅和錦繡香江的絕大部分公寓，平均開盤不到半年，幾乎全部售罄。
據京津新城莊園和錦繡香江的售樓小姐介紹，這些均價6000元至12000元的遠郊房產，多數被北京、河北、山西的富商巨賈乃至天津、寶坻當地“達官顯貴”所爭購。“買了房就沒來住過。有個山西煤老板，一口氣在這里買了七八棟別墅。”京津新城一家小旅館的老板操先生告訴早報記者，來這里購房的業主，買的以二套房、三套房居多。
在操老板的印象中，來新城度假泡溫泉的人數在逐年增加。讓他不解的是，那些別墅業主寧愿空著房子，也不愿交給他出租，而他自己經營的十幾間房的小旅館一般到下午就客滿。與操老板的小旅館相比，每晚客房價格“成千上萬”的凱悅大酒店，也“客滿為患”。其他產業帶來的人流也逐漸顯現。
當然，“繁華”只是局部的，在空寂的別墅區兩旁的街道上，商業依然凋敝。京津新城管委會和派出所所在的珠江路上，一批懸掛著醒目招牌的家具城、棋牌室的門面房，或是封門上鎖，或成了堆滿雜貨的倉庫。搬運工李明義透露，這些門面房都是為吸引投資商做的“假招牌”，從來沒有開過業。
管委會埋頭招商“不爭論”
在這場“造城”運動中，懷有強烈“招商沖動”的天津市寶坻區政府的角色極其尷尬。
從2001年，以78元/平方米的價格將1.8萬畝土地賣給合生創展董事局主席朱孟依開始，地方政府的作為即被視為缺乏遠見和能力，使得一座新城的規劃淪為開發商的施工圖紙。
事實上，盡管鄭昌立一再強調，“京津新城從一開始就是政府在主導”，但一提到京津新城，寶坻區委宣傳部辦公室負責人高樹仍對記者表示，“你去找朱孟依吧，京津新城都是他們搞的。”
一位不愿具名的寶坻官方人士對早報記者表示，有關“鬼城”、“空城”的報道出現后，給天津特別是寶坻官方造成了很大困擾，但本著“與其爭論不休，不如踏實干事”的想法，他們決定暫時“不爭論”，而要集中精力“盡快將基建、招商的工作做好”。
在規劃藍圖中，早報記者發現，這片曾經的“不毛之地”上，聳立的不僅僅是“亞洲最大規模的別墅區”，還有打造一個集生態、金融、文化影視、休閑度假產業為一體的“功能完善、布局合理”的城市格局的野心。
2008年11月，總投資200億元的國際游艇城落戶新城；2009年10月，京津唐城鐵動工，并在京津新城內設立站點，19分鐘直達北京長安街（預計“十二五”期間完成）；同月，占地23.5平方公里的中英生態城定址……
對于京津新城的未來，大多數寶坻居民寧愿選擇觀望，沒有幾個人愿意現在就把生計全部交給它。但是，“這兩年變化確實蠻大的，我還想在這兒干下去。”搬運工李明義說。
對話
京津新城總經理回應房屋空置：
新城都是從空置開始
東方早報：就您的了解，新城的投資開發和銷售情況如何？
鄭昌立（天津合生創展公司常務副總經理、合生創展京津新城總經理）：現在，我們（合生創展）大概投了100多個億，在這塊地上建了兩個大學、一個高爾夫（球場）、一個五星級酒店、一個度假村、一個玉佛宮博物館等，還配套面積幾十萬平方米的商業項目。
作為住宅板塊，我們建了一部分公寓，公寓一開盤就賣完了，別墅也建了一部分，銷售大概是在91%。
東方早報：您應該聽到過這樣的說法，開發商的投資沖動主導了這座新城的建設。
鄭昌立：京津新城一直是政府在主導（現在還有了新城管理委員會），眾多的開發商看到了天津以及京津新城的前景和機會。它絕對不是哪個企業想當然地“造城”，它是政府主導的城市發展的綜合部署，也是國務院批準的衛星城、小城鎮。
東方早報：您也應該聽到過“空城”、“鬼城”的說法，據說你們賣的公寓、別墅空置率超過90%。
鄭昌立：（情緒激動）我不清楚你們為什么又提出這個問題，我可以回答你，每一個新城都是從空置開始到興旺的，特別是遠郊的飛地大盤。每個城市的發展周期不是一兩年，也不是十年八年，可能更長。
京津新城規劃2006年國務院才批準，它的產業的進駐、發展肯定需要一個過程。比如文化、休閑產業都在不斷規劃投入當中，這是其一。其二，在這里買房的人，都不是作為他的第一居所來購買的。他可能是買來度假、休閑、養生，以后養老的，本身就是間歇性使用的，而這，也是一種市場行為。如果產業以后發展了，很多人在這里就業了，就會把它當做第一居所，一年到頭都住在這里。
東方早報：您此前接受媒體采訪時曾說，政府不給配套，京津新城仍只是一座空城。您怎么看京津新城的前景？
鄭昌立：我對新城很有信心。上次記者來采訪的時候，我只是簡單說了幾句話，甚至沒有接受正式采訪。而這位記者還歪曲了我的本意，我當時表達的中心意思，正好與其講的相反。
這幾年，政府市政基礎設施的投入逐年在加大，道路、供暖、水電氣、商業都在加強；來這里投資的企業都在增加，這就形成了一個功能比較完善的城市格局。盡管早期在這里投資的企業還面臨各種各樣的困難。
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